投資家目線の中古マンション価格

サラリーマン大家ブームはまだ続く?

 「サラリーマン大家」という言葉は2018年のスルガ銀行不正融資問題事件発覚後に知った位の者なのですが、アベノミクスの金融緩和の効果で投資の世界ではサラリーマン大家というものがブームになり、コロナ禍における投資ブームの影響もありその波はまだ続いている様に見えます。

 サラリーマン大家とは、毎月一定の収入が約束されているサラリーマンという特性を活かして銀行からアパートローン等の事業用融資を受け、アパートや投資用マンションを大家として経営している方の事をさします。

 ブームになる前は、それなりの年収のあるサラリーマンで手持の現金がある方でないと融資が出なかったのですが、一部の金融機関が融資の審査基準を下げ、不動産投資市場への参入障壁が下がったため、書店でその手の成功ノウハウ本が出回る程のブームとなっておりました。(なお、冒頭の不正融資問題が発覚した後は元々の審査基準に戻っていると言われております)

 ※「サラリーマン大家」にご興味のある方は、「楽待」や「健美家」などの不動産投資ポータルサイトなどを覗いて見てください。

中古マンションも投資の対象です

 65平米前後のファミリー向けマンションではあまり多くは無いのですが、中古マンションもサラリーマン大家の投資対象になっております。多くは25平米前後の単身用ワンルームマンションになりますが、少額で始められる為、サラリーマン大家の登竜門的な物件として扱われており、都内ですと、概ね表面利回りが6%前後の金額で売りに出ているのを見かけます。

 不動産投資の際に一つの指標となる表面利回り(単に利回りとも言います)は、年間の賃料収入を物件の売買金額で割ったパーセンテージで表します。例えば、月の賃料7万円で購入金額が1,400万円だった場合は7×12/1400=6%となります。(実際はここに税金や管理費修繕費、ローン金利などが掛かってきますので、実質利回りはもっと下がります)株や他の投資対象よりもメリットがあると考える投資家が、こういった物件を購入して大家として賃料収入を得ております。

自宅や購入を検討している物件でも試算してみましょう

 私は自宅マンションを購入する際に、売りたいと思った時に売れるのか?人に貸せるのか?と言った、いわゆる出口戦略の部分で散々悩みました。悩んだ所で未来の事なので答えは出ないのですが、シュミレーションをする事は可能です。

 投資用のマンションとは違い、実際に自分が生活する場所なので(実需物件と呼んでおります)単純に周辺相場の利回りより低いからと言って割高とは判断出来ないのですが、同じマンション内もしくは周辺の同程度の広さや築年数のマンションの賃料相場を調べ、表面利回りがどの程度になるのか計算する事で、妥当な金額なのか判断材料の一つになると思います。

 また、もし仮に自宅を賃貸に出さなくなってしまった場合に、住宅ローンの返済額に管理費修繕費を足した金額以上の賃料が取れるのかどうかを検討する事も、判断材料の一つになると思います。(なお実際に住宅ローンを組んで購入した家を賃貸に出すことは禁止されております)

 是非、中古マンション購入検討のご参考にして頂ければと思います。