中古マンションの価格

ここ10年では今が売り時です

 コロナ禍前にようやく天井が見えたと思っていた首都圏の中古マンションの値段ですが、世界的な金融緩和の影響もあり2021年末の段階では引き続き上昇傾向を見せております。実際統計データで比較すると、2013年の首都圏の中古マンション70㎡の平均価格は2,700万円台に対して,、2022年の平均価格は3,700万円台と3割上昇しております。

 ここ10年の自身の収入の変化から比べるとこの数字には正直驚いてはいるのですが、これはアベノミクスが始まった2012年12月から上昇を続けてきた証左でもあり、2011年に築31年で購入した我が家も今売れば、築41年と古くなっているにも係わらず、購入当時から数百万円利益が出る金額で売れるという査定結果が出ております。

 売るつもりは毛頭ないのですが、築30年以上のマンションの価格が年々上がって行くということを思ってもみなかったので、簡単に「中古マンションの価格」がどう値付けされるのかを考えてみたいと思います。

中古マンションは個人間売買

 業者が買取った再販物件を除いて、一般的に中古マンションは個人間売買取引となります。ですので、メルカリ同様、売り主さんが付けた値段が売り出し価格となります。その金額が周辺相場より安ければ直ぐに売れてしまいますし、高いと中々売れずに売れる金額になるまで価格を下げる方もいらっしゃいます。

 また、住宅ローンの残債がある状態で売却をかける方は、次のローンが組みやすい様に、少なくとも今の残債が消える金額以上の価格にしたいと考えます。(購入後数年で売却しなくてはいけない場合は、住宅ローンの残債が価格の決定要因にもなります)

 取引の際の基準になる相場ですが、これは過去の周辺の取引事例を参考に算出します。不動産業者に査定してもらう事も出来ますし、不動産ポータルサイトでも過去の取引事例事例が検索出来る物もありますので、そちらを参考にする事も出来ます。

 個別で見ると、周辺の取引事例が相場になるのですが、もっと大きな目で見ると不動産価格は景気の影響を受けており、不動産市場は景気の遅行指標と言われております。

不動産は投資対象の資産

 中古マンションは不動産ですので、投資の対象となる側面も持っております。平成バブルの頃は正に不動産が投機の対象になりました。2012年から続く不動産価格の上昇もアベノミクスによる株価の上昇と相関性を持っており、他の投資対象よりも割安であれば資金が流れて価格が上昇し、逆に割高であれば価格が下がります。特に、都内の不動産は世界的に見て割安だと言われており、実際の需要以上の価格になっているとも言われております。

 また、不動産を購入するには多額の資金が必要になり銀行より融資を受けるのが一般的(住宅ローンが正にそれです)になるのですが、金利が低いと融資が受けやすくなるため不動産取引が活発になり不動産価格は上がります。逆に金利が上昇すると融資が受けにくくなり不動産価格は下がります。

 以上の様に、実際の需要からくる周辺相場と世界規模でのマクロ経済の2つの要因により、中古マンションの価格が決まってくるのです。

 実際は、結婚や子供の就学のタイミング、家族構成の変化などで家の購入のタイミングが決まっては来るのですが、中長期的な景気動向も考慮しながら、ご検討頂ければ幸いです。