住宅ローンの最新事情

　昨年末に日銀の黒田総裁が長期金利の変動幅を拡大する方針を打ち出し、事実上の金利上昇かと金融市場を騒がせました。今回は住宅ローンと政策金利の関係性と、住宅ローンの最新事情に関してお伝え致します。

住宅ローンと政策金利の関係性

　今回、話題になった長期金利（政策金利）とは国が銀行に長期でお金を貸し出す際の金利のことで、元々0%±0.25%だったものが0%±0.5%と変動幅が0.25%上昇したことで、今後、長期金利が0.5%まで上がるのではないか、と懸念されています。

　実は、国が決める政策金利には長期と短期の2種類があり、今回話題になったのは長期の方で、短期の方は引き続き-0.1%を維持すると発表されました。

　政策金利に長期と短期の2種類がある様に、住宅ローンにも固定金利と変動金利の2種類があり、固定金利は長期金利に、変動金利は短期金利に連動していると言われております。（実際は各金融機関が独自に算出している数値になりますので、必ずしも連動するものではありません）

　今回は長期金利の変動幅拡大の話でしたので、住宅ローンに関しては固定金利は今後上昇する可能性があるものの、変動金利に関しては引き続き低金利の状態を維持すると市場関係者には予想されております。

住宅ローン金利は過去最低

　上記の様に住宅ローンの金利は政策金利に連動する性質を持ちますので、固定金利は上昇傾向にあるものの、変動金利は過去最低水準を維持しております。リーマンショック前には1.7％近くあった変動金利も2023年1月現在では0.3%を切る金融機関も出てまいりました。

　政策金利が下がると金融市場にお金が流れて株価が上昇し、株価が上昇すると不動産市場にもお金が流れて不動産価格も上昇するという関係性があるのですが、過去最低基準の変動金利が今の新築マンションの高値水準を下支えしているとも言われております。（低金利で住宅ローンの月々の返済額が抑えられるので、高額な新築マンションが購入できる）

　仮に変動金利0.5%で35年の住宅ローンを組んだ時の月々の返済額の試算表は下記になります。

借入額	月の返済額
3000万円	7.8万円
3500万円	9.1万円
4000万円	10.4万円
4500万円	11.7万円
5000万円	13万円
5500万円	14.3万円
6000万円	15.6万円
6500万円	16.9万円
7000万円	18.2万円
7500万円	19.5万円
8000万円	20.8万円
8500万円	22.1万円
9000万円	23.4万円
9500万円	24.7万円

今後、金利は上昇するのか？

　この先の市場の動向は誰にもわからないのですが、住宅ローン金利もこれから上がって行くことが予想されています。現在、変動金利で住宅ローンを返済中の方は勿論のこと、これから住宅ローンを組んで家を購入しようと考えている方も、今後の金利動向というのは大変気がかりだと思います。（私も気になってます(笑)）

　とはいうものの、今回短期金利が上がらなかった事や固定金利と変動金利に依然開きがあることを考えると、個人としては固定金利よりも変動金利を選択します。

　変動金利には急激な金利上昇で返済困難にならない様な仕組みがあり、①適用金利が変わっても5年間は返済額が据え置かれる　②適用金利が変わっても返済額の上限はそれまでの1.25倍まで　と決められております。（※適用されない変動金利もあります）

　この2つのルールを頭に入れたうえで返済スケジュールを再見直しすることで、今後の金利上昇に備える事が出来、実際に金利が上昇しても慌てずに対処が出来る様になります。また、実際に金利が上昇しなかった場合は、備えた資金を繰り上げ返済等に回して返済期間を短縮することで次なる金利上昇リスクに備えることが出来るようになります。

　また、これから住宅の購入を考えている方は、今後の金利上昇を想定した返済スケジュールを組み余裕を持った資金計画で住宅の購入を考えることをお勧めします。特にここ10年で多くの金融機関が住宅ローンの金利で購入時のリフォーム費用も中古住宅の費用に合算して組めるようになりました。以前、高値が続く新築マンションよりも選択肢の多い中古マンションをリノベーションして、資金的にも余裕を持った物件選択をお勧めいたします。

　今回は住宅ローンと政策金利の関連性に関してご紹介させて頂きました。

　スムスビ一級建築士事務所では、水廻り設備の交換の様な小さなリフォーム工事から、間取りの変更を伴う大きなリフォーム工事やリノベーション工事までご相談を承っております。また、リノベーション工事に適した中古マンションをご案内させて頂くところからご相談を承っております。

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